Uthyrning i andra hand av hyresbostäder

Uthyrning i andra hand av hyresbostäder

En bostadshyresgäst kan ha rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand, till exempel för arbete eller studier på annan ort eller vid särskilda familjeförhållanden.

Behöver man tillstånd för att hyra ut sin lägenhet i andra hand
Huvudregeln i hyreslagen är att en hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden nekar samtycke kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att ansöka om tillstånd till uthyrningen. Utan samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden får andrahandsuthyrningen inte äga rum.

Om man hyr ut en lägenhet utan tillstånd riskerar man att bli av med hyreskontraktet och tvingas flytta med omedelbar verkan. Om man dessutom hyr ut otillåtet till för hög hyra riskerar man att begå ett brott. Sedan den 1 oktober 2019 är det nämligen brottsligt att hyra ut i andra hand utan tillstånd till oskäligt hög hyra. Den som ägnar sig åt sådan andrahandsuthyrning kan dömas till böter eller fängelse upp till två år. I ringa fall utdöms inget straff.

Vad gäller vid inneboende?
Att ha någon inneboende hos sig är inte andrahandsuthyrning och kräver inte hyresvärdens samtycke. I bedömningen om det föreligger andrahandsuthyrning eller en inneboendesituation är det avgörande i vilken mån lägenheten upplåtits till annan för dennes självständiga användning. Om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en uthyrning av lägenheten eller del av den alltid anses vara för självständigt brukande.

När bör man ge samtycke till en andrahandsuthyrning?
Om hyresgästen har beaktansvärda skäl bör samtycke till andrahandsuthyrningen ges. Vilka skäl som helst behöver inte godtas. Det måste vara fråga om en situation då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den. En bedömning måste alltid ske i det enskilda fallet.

Beaktansvärda skäl kan till exempel vara:

  • ålder eller sjukdom,
  • tillfälligt arbete på annan ort
  • studier på annan ort
  • särskilda familjeförhållanden eller
  • längre utlandsvistelse.

Men hyresvärden behöver inte ge samtycke om hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke. Hyresvärden ska kunna godta den föreslagna andrahandshyresgästen. Ett exempel på när hyresvärden kan neka samtycke är om den föreslagna andrahandshyresgästen är känd för att vara störande. Hyresvärden kan också neka samtycke om hyresgästen tar ut en otillåtet hög andrahandshyra.

Hur hög får andrahandshyran vara?

Förstahandshyresgästen får inte ta ut en högre hyra än vad han eller hon själv betalar. För en möblerad lägenhet får man dock göra ett påslag om högst 15 procent av hyran. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i uthyrningen, till exempel bredband, är tillåtna men får inte överstiga förstahandshyresgästens kostnader för dem.

Om en hyresgäst hyr ut i andra hand till en för hög hyra riskerar han eller hon att bli av med sin lägenhet eftersom det är en förverkandegrund enligt hyreslagen. Dessutom kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära återbetalning av otillåtet hög hyra för två år tillbaka i tiden.

Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar?
Ett samtycke till andrahandsuthyrning innebär inte att något hyresförhållande uppkommer mellan hyresvärden och andrahandshyresgästen. Om förstahandshyresförhållandet upphör, måste andrahandshyresgästen flytta. Andrahandshyresgästen har inte heller någon rätt att ta över förstahandshyreskontraktet.

Vad gäller vid korttidsuthyrningar?

Alla uthyrningar i andra hand är tillståndspliktiga. Även kortare otillåtna andrahandsuthyrningar kan leda till att hyreskontraktet sägs upp. Och om det dessutom sker till för hög hyra riskerar hyresgästen att dömas för brott.

I fall där hyresgäster i stor omfattning använder sin lägenhet för att hyra ut på kortare tid till inneboende kan det anses vara fråga om hotelliknande verksamhet och stå i strid med ändamålet med uthyrningen, det vill säga uthyrning för bostadsändamål. Det kan också skapa otrygghet för grannar och orsaka men för hyresvärden (till exempel ökat slitage). Såväl ändrad användning som men för hyresvärden kan leda till att hyresgästen förlorar sin lägenhet.

Källa: https://www.fastighetsagarna.se/